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哪个证券公司好一点并宣称已预付数年租金

这是一场现实版的“商业谍战”，主角，可能就是你。

想象一下，你名下的一栋商业楼，本是用来抵付一笔工程款的资产。一纸《以房抵债合同》签下，你以为这只是寻常的商业操作。然而，当你因为对方工程烂尾，打算收回房产时，却一脚踏入了一个难以拆解的“连环套”：

●第一环：你抵给施工方的房子，早已被他转手抵给了他的债主——一家建材公司。

●第二环：这家建材公司将整栋楼打包出租，摇身一变成了人声鼎沸的大型商场。

●第三环：商场与你素不相识，却手握一份长期租约，并宣称已预付数年租金，理直气壮地将你——真正的房主——挡在了门外。

你的资产，在你的商业版图之外，悄然“开花结果”，而你却成了那个最后知晓的“局外人”。手握房产证，却无法踏入自己的领地，这种荒诞与无力感，足以让任何一位企业家夜不能寐。

这房子，究竟还是不是你的？这盘根错节的利益链条，又该从何处斩断？

别急。这并非无解的死局。

今天，我们就将化身“商业侦探”，带你一步步拆解这个复杂的法律迷宫，为你呈现一套足以“制敌”的维权攻略。无论你是局中人还是旁观者，这篇文章都将告诉你，在商业的丛林里，如何用法律的“手术刀”，精准切除附着在资产上的“毒瘤”，让一切回归本来的秩序。

一、拨开迷雾见真相：您的权利为何依然“坚如磐石”？

面对这种“连环套”，很多人的第一反应是慌乱，觉得自己的房子已经“飞”了。但从法律角度看，您的地位，远比您想象的要稳固。关键在于理解一个核心概念：物权大于债权。

●把它想成“房产证” vs “一沓欠条”

◆您的权利：您手中持有的是房产证，这是国家法律承认的，您对这套房子拥有占有、使用、收益和处分的绝对权利。这叫物权。

◆他们的权利：施工方、建材公司、商场之间，无论签订了多少份《抵债合同》、《租赁合同》，这些本质上都只是“A答应给B什么东西”的承诺。这些承诺，在法律上叫债权。

当“房产证”和“欠条”打起架来，谁的效力更高？毫无疑问，是房产证。

●为什么房子从未真正“属于”他们？

我国《民法典》明确规定，房产这类不动产的权利转移，以登记为准。您和施工方虽然签了《以房抵债合同》，但只要没有去房管局办理过户登记，这房子的所有权就从未转移过。

这意味着：

1、施工方从未拥有过房子的所有权。他得到的，仅仅是一个“请求您配合过户”的合同权利（债权）。

2、施工方把一个不属于自己的房子抵给建材公司，属于典型的“无权处分”。建材公司自然也无法获得所有权。

3、建材公司再把房子租给商场，更是“无权出租”。

【参考案例1】：以房抵债未过户，房子到底归谁？

在兰州某某房地产开发有限公司陆某孝返还原物纠纷案【（2025）甘01民终1971号】中，开发商与实际施工人签订了《房产抵顶协议》。然而，开发商在法庭上提出关键抗辩：其已向项目总承包方支付了全部工程款，这意味着用于“抵债”的那笔“债”已经不存在了。法院审理认为，以房抵债协议的根本目的是消灭金钱债务，当作为“对价”的工程款债务已被清偿后，该协议便失去了履行的基础。更重要的是，因案涉房屋始终未办理过户登记，其物权从未发生转移。最终，法院支持了开发商的请求，判令施工人腾退房屋。

【案例启示】：一份《以房抵债合同》的效力并非孤立的，它高度依赖于背后“债”的真实存在。如果能证明原债务已不存在或已清偿，即便合同签了字，对方也无法据此主张房屋权利，尤其是在未办理过户登记的情况下。

二、维权的核心武器：如何依法“撕毁”那份抵债合同？

您的权利基础是房产证，而维权的核心动作，就是依法解除那份束缚您的《以房抵债合同》。

●解除权的来源：对方的根本违约

您与施工方的《以房抵债合同》，是依附于主合同——《建设工程施工合同》的。现在施工方工程未完，或质量严重不合格，导致您建设项目的合同目的无法实现，这构成了法律上的根本违约。根据《民法典》第五百六十三条的规定，您因此获得了法定合同解除权。

●如何行使解除权？——通知或起诉

1、通知解除：您可以委托律师向施工方发送一份书面的《合同解除通知函》，在通知中明确写明解除合同的事实、理由和法律依据。根据法律规定，该通知到达对方时，合同即告解除。

2、起诉解除：如果您不确定对方能否收到，或者希望由法院来确认解除的效力，可以直接向法院提起诉讼，在诉讼请求中明确要求“判令解除《以房抵债合同》”。在这种情况下，合同自起诉状副本送达对方时解除。

●解除时间的确定：为何至关重要？

合同解除的时间点，直接决定了您向对方主张房屋占用费的起算时间。

◆在合同解除前，对方占有房屋是基于一份（当时）有效的合同，属于有权占有，您无权主张占用费。

◆自合同解除之日起，对方占有房屋的法律依据消失，其占有性质转变为无权占有。从这一天开始，您就有权向其主张占用损失了。

【注意事项】：及时行使解除权是维权的关键一步。无论是发函还是起诉，务必保留好送达凭证（如快递签收记录、法院送达回证），这将成为您计算占用费的直接依据。

三、诉讼的艺术：如何打一场“降维打击”式的官司？

明确了优势和核心动作，我们就要选择最精准、最有效率的“打法”。

1、案由选择：告“返还原物”，不告“合同纠纷”

●错误选择：“合同纠纷”

如果以此起诉，您会陷入和施工方无休止的争吵中：工程到底完成多少？责任该如何划分？这会让您失去主动权。

●正确选择：返还原物纠纷

这个案由，是基于您的“物权”提起的，堪称“降维打击”。您在法庭上只需做两件事：

◆亮出房产证：证明“我是房主”。

◆指出占有人：证明“房子现在被他们占着”。

完成这两步，举证责任就戏剧性地转移到了对方身上。他们必须向法官证明，他们凭什么能合法地占据您的房子。

【参考案例2】：我是房主，凭什么要不回房子？返还原物之诉的威力

在武汉某甲房地产开发有限公司与罗某芬李某甲等返还原物纠纷案【（2025）鄂01民终1452号】中，新业主通过法院执行裁定获得了商铺所有权，但发现商铺被另一家公司作为售楼部占用。新业主直接提起返还原物之诉，法院认定，无论占用方是否知晓产权变更，其在产权转移后继续占用均构成无权占有，判令其支付高额占用费。

【案例启示】：返还原物之诉直击要害，法院审理的核心是“所有权”和“占有状态”，能有效绕开复杂的合同纠纷，让维权更直接、更高效。

2、被告选择：一网打尽，告“他们仨”！

为了彻底解决问题，避免后顾之忧，您必须将所有关联方都“请”上法庭。

●被告一：施工方（权利瑕疵的源头）

●被告二：建材公司（非法的中间转手人）

●被告三：商场（非法的实际占有人）

将他们列为共同被告，可以在一个案件里查明全部事实，作出一份对各方都有约束力的判决，避免了多头诉讼和判决矛盾的风险。

3、诉讼请求设计：一张天罗地网，无懈可击

您的诉状，要像一张设计精密的网，覆盖所有诉求：

①确认所有权：请求法院确认涉案房屋归您所有。

②解除合同：请求法院判令解除您与施工方签订的《以房抵债合同》。

③返还房屋（核心）：请求法院判令三被告立即停止侵占，将房屋返还给您。

④清场腾房：请求法院判令商场立即迁出。

⑤主张占用费：请求法院判令三被告连带支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占用费（可申请司法鉴定确定市场租金标准）。

⑥承担诉讼成本：请求法院判令三被告承担本案所有诉讼费用。

四、攻克难点：商场的“长期租约”——真的是“万能挡箭牌”吗？

商场最可能拿出的抗辩理由就是“买卖不破租赁”，声称即便房主换了，他们的租约依然有效。

但这恰恰是一个常见的法律误区。“买卖不破租赁”原则的适用，有一个绝对的前提：出租人在签订租赁合同时，必须是房子的合法所有权人或有权出租人。

在本案中，建材公司在出租时，自己都不是房主，它的出租行为是“无权出租”。因此，它与商场签订的租赁合同，对您这位真正的房主不具有任何法律约束力。您可以理直气壮地要求商场清场。至于商场预付的巨额租金，那是它和建材公司之间的“债”，只能由商场另案向建材公司追索。

【参考案例3】：房主“怠于”维权，为何可能导致败诉？——一个值得警醒的“反面教材”

在江苏丰某置业有限公司吴某旺等返还原物纠纷案【（2024）苏09民终5946号】中，开发商（丰某置业公司）要求占用其车库的吴某旺返还车库。吴某旺抗辩称，车库是项目的承建人沈某祥用来抵偿其材料款的。法院在审理中查明了几个关键事实：

1、抵债的“高度可能性”：吴某旺提供了由项目承建人沈某祥会计电脑记录的结账单，其中明确备注了“车库抵8.5（万）”，且有证人证明是沈某祥让其将车库钥匙交给了吴某旺。尽管沈某祥本人在法庭上表示“记不清”，但这些证据已形成了初步的证据链。

2、承建人的“表见代理”：沈某祥虽然不是开发商员工，但其作为项目实际施工人，多次代表总包方收取工程款，甚至有权自行销售部分房屋以抵工程款。法院认为，沈某祥在客观上具有对外处置房屋的“权利表象”。

3、房主的“反常行为”：开发商自认在2017年就发现了车库被占用，并发出过一次公告，但在此后长达七年的时间里，未对吴某旺采取任何进一步的法律措施或主张权利。而吴某旺对此的解释是：“接到通知后我找了沈某祥，由他去和开发商协调好了。”

最终，法院综合以上事实，作出判决：开发商长达七年的“沉默”，结合吴某旺提供的抵债证据和承建人的特殊身份，使得吴某旺有充分理由相信其继续使用车库得到了开发商的默许或追认。因此，法院认定吴某旺的占有并非“无权占有”，而是具有一定合法性来源的“有权占有”，最终驳回了开发商要求返还车库的诉讼请求。

【案例启示】：这个判例给了所有产权人一个深刻的警示：权利并非保险箱，沉默可能被视为默许！当您发现自己的房产被他人占用时，仅仅“知道”是远远不够的。您必须采取积极、持续且有法律效力的行动来主张您的权利（如发送律师函、报警、提起诉讼等）。如果您在发现侵权后长期不作为，法院在审理时，就可能会结合占用方提出的其他证据，作出对您不利的认定，导致您“有房产证却要不回房子”的败诉风险。维权，贵在及时与果断。